两会期间
2018-09-09 16:58
来源:未知
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深圳新闻网讯 住房与城乡建设部部长姜伟新“两会”上谈及未来房价,明确表示“能稳定,肯定行,不行也得行。”作为一个市场化的价格,国家希望稳定的出发点值得赞许,可是,如果说“不行也得行”,就值得推敲了。

能不能简单点,政府把房价定死,就2万一平方米。恐怕也不行。靠黄浦江的房子2万太便宜,大家抢着买,崇明岛的房子2万太贵,没人要。那好,在土地供应环节把地段因素考虑进去行不行?不行,都是靠黄浦江的地段,有些开发商建大户型、低容积率的,有的建小户型、高密度的,价格还是不好统一。

假设今年住房供应仍以商品房为主,即市场化供应为主,具体到一个城市,比如上海,如果去年住房均价是每平方米2万,今年要继续维持这个价格,怎么才能做到?

商品价格主要取决于供求关系,稳定价格,就要维持供求平衡。那就得准确了解住房总需求,然后按照总需求确定土地供应,要在各个区各个地段分土地蛋糕,确定开发商盖多少房子,分别是什么户型、多大面积、处于什么地段等等,还得规定开发商利润率水平,还得把银行利息变动,建材价格变动等成本因素准确预估进去。

真的没有办法吗?或许有。“两会”期间,马未都先生非常严肃认真地一连写了6篇博文,论证“居者有其屋”的必要性和可行性。最核心的建议是,在政府免除地价前提下,按照建筑成本向所有公民提供适当面积、品质的住房。但不当家不知柴米贵,在地方财政严重依赖土地出让,中央财政赤字扩大,公共开支年年高于gdp增长的情况下,每年能拿出多少钱来盖这种人人有份的住房呢?如果一年只能解决千分之一家庭的需求,这个队该怎么排呢?

既然管不到那么细,粗线条一点,用宏观调控的办法来管,比如,从遏制房价上涨角度,压低需求可以提高贷款利息,加大首付比例,对投资性需求课以重税等等;同时,加大土地供应力度,鼓励开发商多盖房子。其实,房地产多年来一直处于这样的宏观调控之下,问题是,房价越调越高,结果与政策预期总是背离。

不管怎么样,既然房价稳定“不行也得行”,那就需要用一个基准指标衡量。得全国有个基准、每个省有个基准、每个市有个基准,总之,但凡有商品房开发供应的地方,都得有个基准价才行。

接下来,看看能不能掌握所谓住房总需求。仍以上海为例,假设老百姓都非常诚实,街道办把一份份调查表发下去,每个家庭认认真真填写住房需求,把地段、面积、户型和可以承受的价格等等所需要的信息报告给街道办,然后再汇总给市政府,是否就算掌握了总需求?

道理如下:由于全国的数据来自各个省,各省数据来自各个地市,所以,“稳定”需要从任何有商品房开发的地方抓起,从每一个楼盘抓起。否则,中央政府就要参与调节各个省的涨跌幅才行,允许甲省涨1%,命令乙省跌2%,综合平衡一下,得出一个全国房价稳定的数据。估计这么做难度更大,还是分解到各地比较靠谱。

首先,这里说的是“稳定”,是不是以现有价位为基准,不涨也不跌,或者,符合民意要求,至少不涨价?

最近,统计部门公布去年70个大中城市房价同比上涨1.5%,舆论哗然。最新消息,统计局长马建堂“两会”上表示要改进统计办法,为此,周末还开座谈会,探讨改进房价统计办法。看来,专业统计部门觉得把房价统计准确都不容易,房价的“稳定”又如何能“不行也得行”?

恐怕还不是。至少,没有把不归街道办管的外来需求计算在内;老百姓可能诚实,但一年内的经济状况存在变数,需求总会发生变化。所以,只要是市场化供应,需求只能靠价格变动来调节,而很难先固定一个价格,再来倒推,找出需求和供应平衡点。

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